Arrumar um fiador com imóvel quitado ficou cada vez mais difícil, e juntar três aluguéis de caução pesa no bolso de quem está se mudando. É por isso que o seguro fiança virou a garantia de aluguel que mais cresce no país: a arrecadação subiu 30,6% no primeiro semestre de 2026, segundo a CNseg. Este guia explica como ele funciona, quanto custa, o que cobre, por que não é devolvido e como ele se compara ao fiador, à caução e ao título de capitalização.
Resposta curta
- O que é: uma garantia de aluguel prevista na Lei do Inquilinato. A seguradora garante ao proprietário o pagamento do aluguel e, conforme o plano, dos encargos e dos danos ao imóvel. Substitui o fiador e a caução.
- Quem paga: normalmente o inquilino. Quem é protegido: o proprietário.
- Quanto custa: em geral, perto de 1,5 aluguel por ano, variando com as coberturas e a análise de crédito. Dá para parcelar.
- Não é devolvido no fim do contrato: é o preço da garantia. Só há restituição proporcional em caso de cancelamento antecipado, conforme a apólice.
- Não protege os bens do inquilino. Para isso existe o seguro residencial.
O que é o seguro fiança
O seguro fiança, ou seguro de fiança locatícia, é uma das quatro garantias que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 37) permite num contrato de aluguel: caução, fiança (o fiador), seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. A lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Na prática, ele funciona assim: o inquilino contrata o seguro, o proprietário é o beneficiário e a seguradora assume o papel que seria do fiador. Se o inquilino deixar de pagar, quem paga o proprietário é a seguradora, que depois cobra o inquilino. Por isso o seguro fiança não é um seguro do inquilino: ele protege o dono do imóvel.
Como funciona o seguro fiança no aluguel, passo a passo
- Cotação e análise de crédito. O inquilino (ou a imobiliária) informa o valor do aluguel, dos encargos e os dados de quem vai alugar. A seguradora analisa a renda e o histórico de crédito e aprova, aprova com condições ou recusa.
- Escolha das coberturas. Além do aluguel, é possível incluir encargos, danos ao imóvel, pintura e multa por rescisão.
- Contratação e pagamento. O seguro acompanha o prazo do contrato, em geral de 12 a 30 meses, e pode ser pago à vista ou parcelado.
- Durante a locação. Se houver atraso, o proprietário ou a imobiliária comunica a seguradora, que indeniza nos limites da apólice e cobra o inquilino.
- Renovação. Se o contrato for prorrogado, o seguro precisa ser renovado; sem garantia, o proprietário pode exigir o aluguel antecipado (art. 42 da lei).
O que o seguro fiança cobre
Coberturas do seguro fiança
| Cobertura | O que garante ao proprietário | Tipo |
|---|---|---|
| Aluguel | Aluguéis não pagos pelo inquilino, até o limite contratado | Básica |
| Encargos | Condomínio, IPTU, água, luz e gás em atraso | Adicional |
| Danos ao imóvel | Reparos de danos causados pelo inquilino, apurados na entrega das chaves | Adicional |
| Pintura | Repintura do imóvel na saída, quando prevista no contrato | Adicional |
| Multa por rescisão | Multa contratual devida pelo inquilino que sai antes do prazo | Adicional |
Os nomes, os limites (em geral expressos em número de aluguéis) e as regras variam por seguradora e plano. Alguns planos incluem assistências para o imóvel, como chaveiro e encanador.
O que o seguro fiança não cobre: os móveis, eletrodomésticos e objetos do inquilino; danos por incêndio, que são assunto do seguro incêndio do imóvel; e danos a vizinhos. Para isso, o inquilino precisa de um seguro residencial.
Quanto custa o seguro fiança
Segundo o Creci-SP, o custo do seguro fiança costuma ficar em torno de 1,5 aluguel por ano. O valor exato depende de:
- o valor do aluguel e dos encargos garantidos;
- as coberturas escolhidas: só aluguel sai mais barato que aluguel, encargos, danos e pintura;
- a análise de crédito de quem aluga;
- o tipo de imóvel: residencial ou comercial;
- a forma de pagamento: à vista ou parcelado.
Exemplo: num aluguel de R$ 2.000, a referência de 1,5 aluguel por ano dá cerca de R$ 3.000 por ano, ou uns R$ 250 por mês se parcelado. É uma estimativa para orientar: a cotação com os seus dados pode sair abaixo ou acima disso. Compare com a alternativa: a caução de três aluguéis exigiria R$ 6.000 de uma vez, parados até o fim do contrato.
O aluguel é reajustado uma vez por ano e o seguro acompanha. Para estimar o novo valor, use a calculadora de reajuste de aluguel.
O seguro fiança é devolvido?
Não. Essa é a dúvida mais comum, e a confusão vem da caução, que é devolvida no fim do contrato. O seguro fiança funciona como qualquer seguro: você paga pela proteção durante o período, e ela foi prestada mesmo que nunca tenha sido usada. Entregar o imóvel em dia e sem danos não gera devolução.
A exceção é o cancelamento antecipado: se o contrato terminar antes do prazo e a apólice for cancelada, pode haver restituição proporcional ao período não usado, conforme as condições da apólice e desde que não haja débitos nem sinistros em aberto.
Fiador, caução, título de capitalização ou seguro fiança?
Garantias de aluguel lado a lado
| Fiador | Caução | Título de capitalização | Seguro fiança | |
|---|---|---|---|---|
| Custo para o inquilino | Nenhum em dinheiro, mas depende de outra pessoa | Até 3 aluguéis de uma vez | Um valor aplicado de uma vez, em geral alguns aluguéis | Cerca de 1,5 aluguel por ano, parcelável |
| Volta para o inquilino? | — | Sim, corrigida, no fim | Sim, no fim, conforme o título | Não |
| Exige patrimônio de terceiro | Sim | Não | Não | Não |
| Análise de crédito | Do fiador | Não | Não | Sim |
| Proteção ao proprietário | Depende de cobrar o fiador | Limitada ao valor depositado | Limitada ao valor do título | Indenização direta, nos limites da apólice |
O seguro fiança tende a ser a melhor saída para quem não tem fiador e não quer imobilizar vários aluguéis. Quem tem o dinheiro guardado e prefere recebê-lo de volta pode achar a caução ou o título de capitalização mais vantajosos. Não existe garantia certa para todos os casos.
Seguro fiança para negativado: é possível?
O seguro fiança passa por análise de crédito, e restrição no nome pesa contra. Mas a decisão não depende só disso: renda comprovada, valor do aluguel em relação à renda e o histórico de cada pessoa contam. Algumas alternativas quando a análise não aprova:
- incluir na análise a renda de outra pessoa que vai morar no imóvel;
- tentar outra seguradora, já que os critérios variam;
- optar pela caução ou pelo título de capitalização, que não dependem de análise de crédito.
Desconfie de quem promete "seguro fiança garantido para negativado": a aprovação é sempre da seguradora.
Seguro fiança para aluguel comercial e empresas
O seguro fiança também vale para salas, lojas e galpões alugados por empresas. Nesse caso, a análise considera o CNPJ, o faturamento e, às vezes, os sócios. Para o empresário, ele evita imobilizar capital de giro em caução e dispensa pedir a um sócio ou parente que seja fiador de um contrato comercial.
Seguro fiança para o proprietário: vantagens
- Recebimento garantido, nos limites da apólice, sem depender de cobrar o fiador.
- Análise de crédito profissional do inquilino, feita pela seguradora.
- Cobertura de encargos, danos e pintura, quando contratadas.
- Dispensa conferir o patrimônio de um fiador e cobrá-lo depois.
Um cuidado: acompanhe a renovação. Se o seguro vencer e o contrato ficar sem garantia, você perde a proteção (a lei, por outro lado, passa a permitir liminar de despejo por falta de pagamento, art. 59, §1º, IX).
Como contratar o seguro fiança
- Confirme com a imobiliária ou o proprietário se o seguro fiança é aceito e quais coberturas são exigidas.
- Tenha em mãos o valor do aluguel e dos encargos, o endereço do imóvel e os seus documentos e comprovantes de renda.
- Cote em mais de uma seguradora: preço e critério de aprovação mudam de uma para outra.
- Leia os limites de cada cobertura, em número de aluguéis, e as condições de cancelamento.
- Junto com o seguro fiança, avalie um seguro residencial para proteger os seus bens, que a fiança não cobre.
Como a CMA ajuda em Salvador
A CMA Corretora, franqueada Seguralta em Salvador, cota seguro fiança na Porto Seguro, na Tokio Marine e na Pottencial, para pessoa física e para empresas, e na Junto Seguros para aluguel comercial de empresas. A gente compara preço, coberturas e condições de cada uma e acompanha a renovação. Veja também a página de seguro fiança em Salvador.
Perguntas frequentes
O que é seguro fiança?
É uma das garantias de aluguel previstas na Lei do Inquilinato (art. 37). A seguradora garante ao proprietário o pagamento do aluguel e, conforme o plano, dos encargos, dos danos ao imóvel, da pintura e da multa por rescisão. Ele substitui o fiador e a caução.
Como funciona o seguro fiança?
O inquilino contrata o seguro, a seguradora faz a análise de crédito e, se aprovar, emite a apólice pelo prazo do contrato. Se o inquilino deixar de pagar, a seguradora indeniza o proprietário nos limites da apólice e depois cobra o inquilino.
Quanto custa o seguro fiança?
Segundo o Creci-SP, costuma ficar em torno de 1,5 aluguel por ano. O valor exato depende do aluguel e dos encargos garantidos, das coberturas escolhidas, da análise de crédito e da forma de pagamento. Em geral, dá para parcelar.
O seguro fiança é devolvido no fim do contrato?
Não. O valor pago é o preço da garantia prestada durante a locação, mesmo que ela não tenha sido usada. Só pode haver restituição proporcional se o contrato terminar antes do prazo e a apólice for cancelada, conforme as condições da seguradora e sem débitos em aberto.
Quem paga o seguro fiança, o inquilino ou o proprietário?
Na prática, o inquilino, porque a garantia é uma obrigação dele no contrato. O proprietário é o beneficiário: é ele quem recebe a indenização se houver inadimplência.
O seguro fiança cobre os meus móveis?
Não. O seguro fiança protege o proprietário. Para proteger os seus móveis, eletrodomésticos e os danos que você causar a terceiros, o inquilino precisa de um seguro residencial em nome próprio.
Negativado consegue seguro fiança?
Pode ser mais difícil, porque há análise de crédito, mas a decisão também considera renda e histórico. Incluir a renda de outro morador, tentar outra seguradora ou optar por caução ou título de capitalização são alternativas. Ninguém pode garantir aprovação.
Posso exigir seguro fiança e fiador no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade (art. 37, parágrafo único).
Quer saber quanto fica o seguro fiança do seu aluguel?
Diga o valor do aluguel e dos encargos e se é para pessoa física ou empresa. A gente cota na Porto Seguro, na Tokio Marine e na Pottencial (e na Junto, para empresas) e mostra preço e coberturas lado a lado, sem compromisso.
Prefere que a gente chame?
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Fontes
- Lei do Inquilinato — Lei 8.245/1991 (arts. 37, 41, 42 e 59)
- Portas/Valor Econômico — Seguro-fiança cresce 30,6% no semestre (dados CNseg; custo médio segundo o Creci-SP), 30/09/2026
- Circular SUSEP nº 587/2019 — regras do seguro de fiança locatícia
- Mutuus — O seguro fiança é devolvido? (revisado em 12/08/2026)
- Porto Seguro — Condições gerais do seguro fiança locatícia