O seguro condomínio, também chamado de seguro predial, é obrigatório por lei para toda edificação em condomínio e é responsabilidade do síndico. Ele protege o prédio, as áreas comuns e os bens do condomínio e, com as coberturas certas, também a responsabilidade do condomínio, do síndico e os funcionários. Neste guia você entende o que a lei exige, a diferença entre cobertura básica simples e ampla, as coberturas adicionais, como calcular o valor em risco, o que não é coberto e o que muda para o morador.
Resposta curta
- É obrigatório: o Código Civil exige seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição (art. 1.346), e a Lei 4.591/1964 dá prazo de 120 dias após o habite-se, com multa mensal de 1/12 do IPTU para quem atrasa (art. 13).
- Quem contrata: o síndico, que pode responder pessoalmente se o prédio ficar sem seguro ou com valor insuficiente.
- Valor certo: o custo de reconstrução mais a reposição dos bens comuns, e não o preço de mercado dos apartamentos.
- Além do básico: danos elétricos, vidros, vendaval, RC do condomínio, RC do síndico, vida dos funcionários e assistência 24 horas.
- Para o morador: o seguro do prédio não cobre os bens dentro do apartamento; isso é papel do seguro residencial.
O que a lei exige do condomínio
As regras legais do seguro condomínio
| Regra | O que diz | Fonte |
|---|---|---|
| Obrigatoriedade | Seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial | Código Civil, art. 1.346 |
| Abrangência | A edificação, as unidades autônomas e as partes comuns | Lei 4.591/1964, art. 13 |
| Prazo | Até 120 dias contados do habite-se | Lei 4.591/1964, art. 13 |
| Multa por atraso | Multa mensal de 1/12 do imposto predial, cobrada pela prefeitura | Lei 4.591/1964, art. 13 |
| Custo | O prêmio entra nas despesas ordinárias do condomínio | Lei 4.591/1964, art. 13 |
| Reconstrução | Se o sinistro destruir menos de dois terços do prédio, o síndico recebe a indenização e promove os reparos | Lei 4.591/1964, art. 16 |
O síndico representa o condomínio e defende o patrimônio comum (Código Civil, art. 1.348). Manter o seguro em dia e com valor adequado é parte desse dever.
Cobertura básica: simples ou ampla?
A cobertura básica atende à obrigação legal. Segundo a cartilha de seguro condomínio da FenSeg, há dois formatos:
Básica simples × básica ampla
| Básica simples | Básica ampla | |
|---|---|---|
| Riscos cobertos | Incêndio, queda de raio no terreno, explosão e queda de aeronave | Os da simples e outros eventos que danificam a estrutura, como vendaval, alagamento e desmoronamento, conforme a apólice |
| Limite | Uma verba para a básica e verbas separadas para cada adicional | Uma verba única para os eventos cobertos |
| Vantagem | Mais controle sobre o valor de cada cobertura | Gestão mais simples, com um teto único |
Coberturas adicionais que fazem diferença
Coberturas adicionais mais contratadas
| Cobertura | O que protege |
|---|---|
| Danos elétricos | Elevadores, bombas, portões automáticos, interfones e quadros queimados por oscilação de energia ou raio |
| Vendaval e granizo | Telhados, fachadas, esquadrias e muros |
| Vidros | Portarias, guarda-corpos, espelhos e vidros das áreas comuns |
| Portões e cancelas | Danos aos acessos de pedestres e veículos |
| RC do condomínio | Danos a moradores e visitantes nas áreas comuns, como queda de objetos ou acidentes na piscina |
| RC do síndico | Erros não intencionais na administração, como descumprir decisões de assembleia |
| RC do garagista | Danos, roubo ou furto de veículos de terceiros guardados na garagem, em versão simples ou ampla |
| Vida dos funcionários | Morte, invalidez e auxílio funeral, muitas vezes exigidos pela convenção coletiva |
| Assistência 24 horas | Reparos hidráulicos e elétricos emergenciais, desentupimento, portões e porteiro substituto |
Em Salvador, danos elétricos e vendaval costumam pesar mais na época de chuvas. Vale revisar os limites dessas coberturas antes da renovação.
Como calcular o valor em risco
O erro mais caro no seguro condomínio é contratar pelo valor errado. O limite da cobertura básica deve ser o custo de reconstrução da edificação somado ao valor de reposição dos bens comuns, e não o preço de venda dos apartamentos:
- Reconstrução: área construída total × custo do metro quadrado de construção na região, usando tabelas de referência do setor.
- Bens comuns: móveis do salão de festas, equipamentos da academia, câmeras, interfones, bombas e outros itens, pelo custo de reposição.
- Revisão anual: o custo da construção sobe com o tempo; um valor parado há anos pode ficar abaixo do necessário.
Um valor em risco abaixo do real pode reduzir a indenização ou deixar parte do prejuízo para os condôminos. Um valor muito acima encarece o prêmio sem necessidade.
Quanto custa o seguro condomínio
O preço depende principalmente de:
- valor em risco (reconstrução e bens comuns);
- localização, tipo e uso do prédio: residencial, comercial ou misto, vertical ou horizontal;
- número de unidades, torres e elevadores;
- coberturas adicionais e limites escolhidos;
- franquias, chamadas de participação obrigatória do segurado (POS);
- histórico de sinistros e itens de segurança, como brigada, hidrantes e manutenção em dia.
Como o prêmio é rateado entre todas as unidades na taxa condominial, o custo por apartamento costuma ser pequeno diante do que está protegido.
O que o seguro condomínio não cobre
- Falhas de projeto ou de material de construção.
- Defeitos e danos preexistentes não informados à seguradora.
- Danos por falta de manutenção, mau uso ou instalações fora das normas.
- Obras e reformas não comunicadas à seguradora.
- Condomínio não constituído formalmente, sem ata de assembleia registrada.
- Bens particulares dos condôminos, salvo coberturas específicas.
E o meu apartamento? O que fica com o seguro residencial
Seguro do condomínio × seguro residencial do morador
| Item | Seguro do condomínio | Seguro residencial |
|---|---|---|
| Estrutura do prédio e áreas comuns | Sim | Não |
| Paredes e lajes da unidade | Sim, como parte da edificação | Complementar, conforme o plano |
| Móveis e eletrodomésticos | Não | Sim |
| Benfeitorias internas (armários, pisos especiais) | Em geral, não | Sim, quando declaradas |
| Dano que você causa ao vizinho | Não | Sim, com RC familiar |
| Chaveiro, encanador e eletricista na unidade | Não | Sim, na assistência |
Veja o guia seguro residencial vale a pena? e a página de seguro residencial em Salvador.
O que fazer em caso de sinistro
- Garanta a segurança dos moradores e acione os bombeiros (193) se houver incêndio ou risco estrutural.
- Avise a seguradora ou a corretora o quanto antes.
- Preserve os vestígios e fotografe os danos; não faça reparos definitivos nem acordos com terceiros sem autorização da seguradora.
- Reúna orçamentos, notas fiscais e documentos pedidos na regulação do sinistro.
Checklist do síndico
- A apólice está vigente e cobre toda a edificação?
- O valor em risco foi revisado com base no custo de reconstrução atual?
- Há danos elétricos, vendaval e RC do condomínio com limites adequados?
- O síndico tem RC do síndico?
- Os funcionários estão cobertos conforme a convenção coletiva? Veja o que a convenção exige.
- Reformas e mudanças de uso foram comunicadas à seguradora?
- Extintores, para-raios, elevadores e instalações elétricas estão com manutenção em dia?
Como contratar com a CMA
As seguradoras com quem a CMA mais trabalha em seguro condomínio são Tokio Marine, Allianz, HDI, Chubb, Bradesco, Porto, AXA e Sancor, e o catálogo da rede Seguralta reúne 19 companhias com o produto. A cotação é feita em várias seguradoras ao mesmo tempo, com os dados do prédio ou a apólice atual, sem necessidade de reserva prévia.
Para pedir a cotação, veja a página de seguro condomínio em Salvador. Síndicos profissionais e administradoras também podem precisar de seguro de responsabilidade civil profissional e de seguro de vida em grupo para os funcionários.
Perguntas frequentes
O seguro condomínio é obrigatório?
Sim. O Código Civil obriga o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (art. 1.346). A Lei 4.591/1964 também prevê a obrigação e manda contratar o seguro em até 120 dias após o habite-se, sob pena de multa mensal de 1/12 do IPTU (art. 13).
Quem é responsável por contratar o seguro do condomínio?
O síndico, que representa o condomínio e responde pela defesa do patrimônio comum. Deixar o prédio sem seguro ou com valor insuficiente pode levar à responsabilização pessoal do síndico se houver um sinistro.
O que o seguro condomínio cobre?
A cobertura básica obrigatória protege contra incêndio, raio e explosão (básica simples) ou também contra eventos como vendaval, alagamento e desmoronamento (básica ampla). Coberturas adicionais incluem danos elétricos, vidros, portões, responsabilidade civil do condomínio, do síndico e do garagista, vida dos funcionários e assistência 24 horas.
O seguro do condomínio cobre o meu apartamento?
Cobre a estrutura do prédio, inclusive a parte construída das unidades, contra os riscos contratados. Os móveis, eletrodomésticos, benfeitorias internas e a sua responsabilidade civil como morador ficam por conta do seguro residencial.
Como calcular o valor segurado do condomínio?
Pelo custo de reconstrução, somado ao valor de reposição dos bens comuns, e não pelo preço de venda dos apartamentos. A reconstrução costuma ser estimada pela área construída multiplicada pelo custo do metro quadrado de construção na região.
Quanto custa o seguro condomínio?
Depende do valor em risco, da localização, do tipo e uso do prédio, das coberturas adicionais e da franquia. O prêmio entra nas despesas ordinárias e é rateado entre as unidades, por isso costuma representar uma parcela pequena da taxa condominial.
O que o seguro condomínio não cobre?
Falhas de projeto e de material, defeitos preexistentes não informados, danos por falta de manutenção ou mau uso, obras não comunicadas à seguradora e condomínios não constituídos formalmente. A lista exata está nas condições gerais de cada seguradora.
O seguro cobre vazamento que atinge o vizinho de baixo?
Depende da origem e das coberturas. Vazamentos em tubulações comuns podem ser cobertos pela RC do condomínio ou por coberturas de danos por água, quando contratadas. Vazamentos de dentro de uma unidade costumam ser responsabilidade do morador e do seguro residencial dele.
O que é RC do síndico?
É a cobertura que paga indenizações e custos de defesa quando o síndico é responsabilizado por erros não intencionais na administração, como descumprir decisões de assembleia ou normas de segurança.
O seguro do seu condomínio vence em breve?
Mande a apólice atual ou os dados do prédio. A CMA cota com Tokio Marine, Allianz, HDI, Chubb, Bradesco, Porto, AXA, Sancor e outras, e compara valor em risco, coberturas e franquias.
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